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Fin de bail : les cas légaux de refus de renouvellement par le bailleur

Fin de bail : les cas légaux de refus de renouvellement par le bailleur

Publié le : 28/01/2026 28 janvier janv. 01 2026
Commissaires de Justice / Contentieux locatif et conflit de voisinage

Fin de bail : dans quels cas votre propriétaire peut vraiment refuser le renouvellement

Vous êtes bien installé dans votre logement et vous espérez y rester longtemps. Seulement voilà que votre propriétaire vous annonce qu’il ne renouvellera pas votre bail… En a-t-il le droit ? Si oui, dans quelles situations est-ce autorisé ? Nos réponses.

Lorsqu’il donne congé pour vendre le logement

Le saviez-vous ? Vendre un logement avec le locataire dans les lieux entraîne une décote sur le prix de vente. C’est pourquoi les propriétaires préfèrent ne pas renouveler le bail pour le vendre libre de toute occupation.

Le bailleur doit notifier le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, 3 mois en location meublée.

Le congé doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou en main propre.

Vous êtes prioritaire pour racheter le bien immobilier, si vous êtes intéressé. Le congé pour vente vaut en effet offre de vente à votre profit. Vous disposez d’un délai de 2 mois pour vous décider.

Lorsqu’il souhaite reprendre le logement pour l’occuper

Un propriétaire peut également refuser de renouveler le bail, s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche. Les époux, partenaires de PACS, concubins, parents ou enfants entrent dans la catégorie des proches.

Le logement repris doit alors devenir la résidence principale du bailleur ou du proche concerné. En aucun cas, il ne peut être utilisé comme résidence secondaire ou pour concrétiser un nouvel investissement locatif.

Là encore, le préavis est de 3 ou 6 mois, selon que le bien est vide ou meublé. La lettre de congé doit mentionner précisément l’identité de la personne qui occupera le logement et son lien de parenté avec le propriétaire.

Lorsqu’il existe un motif légitime et sérieux

Le bail peut aussi ne pas être renouvelé pour un « motif légitime et sérieux ». La loi ne donne pas de définition précise de ce type de motif, mais la jurisprudence en a établi les contours.

Les impayés de loyer et les troubles du voisinage constituent, par exemple, des motifs recevables pour écarter le locataire.

Autre motif légitime et sérieux, cette fois du côté du bailleur : il peut refuser le renouvellement, s’il souhaite entreprendre des travaux de réhabilitation du logement.

Dans ce type de situations, le propriétaire doit également respecter un délai de préavis de 3 ou 6 mois.

Attention aux locataires protégés !

Il existe deux catégories de locataires pour lesquelles le bailleur est obligé de poursuivre le bail :

  • Le locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne plus âgée, s'ils disposent à eux deux de ressources inférieures à certains plafonds.
  • Le locataire de 65 ans avec des revenus modestes.

Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail, s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans, dispose de faibles revenus et propose une solution de relogement au locataire.

Comment contester un congé ?

Si vous recevez un congé que vous estimez irrégulier, vous avez des recours. La procédure utilisée par le bailleur doit être réalisée dans les règles.

Vous pouvez, par exemple, contester le congé, s’il manque une mention obligatoire, comme le motif de la résiliation du bail,  si le propriétaire n’a pas respecté le délai de préavis de 3 ou 6 mois, ou encore si la lettre a été expédiée en courrier simple, et pas en recommandé.

Enfin, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir vos droits. Le juge vérifiera la régularité de la procédure et la réalité du motif invoqué. S’il estime le congé abusif, il pourra l’annuler ou vous accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
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