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Dans quelles circonstances le propriétaire peut-il passer par un commissaire de justice pour solliciter le garant ?

Dans quelles circonstances le propriétaire peut-il passer par un commissaire de justice pour solliciter le garant ?

Publié le : 22/04/2026 22 avril avr. 04 2026
Commissaires de Justice / Contentieux locatif et conflit de voisinage

Votre locataire ne paye plus son loyer et vos relances restent sans réponse ? Si un garant figure au bail, vous pouvez faire appel à lui pour obtenir le règlement de la dette locative. Mais cette protection n’a rien d’automatique et suppose de respecter une procédure précise. 
 

Que peut réclamer le bailleur au garant ?

Le garant, aussi appelé caution, s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne respecte plus ses obligations. Cet engagement est formalisé dans un acte de cautionnement annexé au bail.

Selon les termes du contrat, la caution peut être amenée à régler :

  • les loyers impayés ;
  • les charges locatives ;
  • certaines réparations locatives ;
  • les frais engagés pour recouvrer la dette.

En pratique, le garant est souvent un proche du locataire, dont les ressources permettent d’assumer le paiement du loyer si nécessaire.

 

Caution simple ou solidaire : quelle différence ?

Avant de faire appel au garant de votre locataire, il faut vérifier le type de caution prévu dans l’acte de cautionnement.

  • Avec une caution solidaire, vous pouvez demander le paiement directement au garant dès le premier euro d’impayé. Autrement dit, vous pouvez réclamer la dette au locataire, à la caution, ou aux deux en parallèle.
  • Avec une caution simple, la situation est différente. Vous devez d’abord engager des démarches contre le locataire et prouver que vous avez tenté de récupérer la dette avant de pouvoir vous tourner vers le garant.

À quel moment faire appel au garant en cas d’impayé ?

Dès qu’un loyer n’est pas réglé, la première étape est évidemment de relancer le locataire.

Mais dans la pratique, en cas d'impayé, le garant est informé en même temps que le locataire, surtout lorsqu’il s’agit d’une caution solidaire. Cette démarche permet parfois de débloquer la situation rapidement, le garant intervenant directement auprès du locataire pour trouver une solution. 

Si l’impayé persiste, vous devez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire et à la caution. Ce courrier formalise la dette locative et constitue une preuve utile en cas de procédure.

Quand la procédure judiciaire devient-elle nécessaire ?

Si les relances et les démarches amiables restent sans effet, vous devez passer à la vitesse supérieure en faisant appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Ce dernier va délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler sa dette.

La loi impose également que la caution soit informée du commandement de payer dans un délai de 15 jours, à compter de sa signification au locataire. Si cette formalité n’est pas respectée, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Dans le cas où la dette n’est pas régularisée à l’issue de ce délai, vous pouvez alors saisir le tribunal judiciaire et poursuivre la procédure.

Le garant peut-il refuser de payer ?

Un acte de cautionnement signé ne suffit pas toujours à débloquer la situation. Le garant peut être insolvable, contester la validité de l’acte ou refuser, tout simplement, d’assumer l’engagement pris au moment de la signature du bail.

Dans ce cas, vous pouvez vous tourner vers le juge des contentieux de la protection en engageant une procédure d’injonction de payer contre le locataire, le garant, ou les deux. Le dossier doit notamment comprendre le bail, l’acte de cautionnement, les courriers de relance et, lorsqu’il a déjà été délivré, le commandement de payer.

Si le juge estime la demande fondée, il rend une ordonnance d’injonction de payer. Celle-ci doit ensuite être signifiée au débiteur par un commissaire de justice.

Le garant dispose alors d’un mois pour la contester. Passé ce délai, vous pouvez engager le recouvrement forcé de la dette.

Les limites d’un garant en cas d’impayé

Un garant permet de sécuriser une location. Pourtant, en cas d’impayé, cette protection peut se révéler moins solide que prévu.

Premier point de vigilance, l’acte de cautionnement. Le document doit être rédigé avec soin et comporter plusieurs mentions obligatoires. S’il est incomplet ou imprécis, la caution peut contester son engagement.

Deuxième point sensible, la durée. Si elle n’est pas indiquée, le cautionnement est à durée indéterminée. La caution peut alors le résilier pour l’avenir. Cette résiliation ne prend toutefois effet qu’à la fin du bail en cours.

Enfin, la solvabilité du garant peut évoluer. Un proche qui paraissait solide au moment de la signature peut rencontrer des difficultés financières quelques années plus tard.

Le bailleur se retrouve alors avec un garant valable sur le papier, mais beaucoup moins utile en pratique.

Quelles alternatives au garant pour sécuriser un bail ?

Le garant reste une solution fréquente pour sécuriser une location. Mais ce n’est pas la seule.

  • La garantie loyers impayés (GLI) permet par exemple de couvrir les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Souscrite auprès d’un assureur, elle prend également en charge les frais de contentieux et parfois les dégradations locatives.
  • Autre possibilité, la garantie Visale, proposée par Action Logement. Ce dispositif gratuit peut se porter garant pour certains profils de locataires, notamment les jeunes actifs ou les salariés en mobilité.
  • Enfin, certains bailleurs optent pour la caution bancaire. Le locataire bloque alors une somme équivalente à plusieurs mois de loyer sur un compte dédié, qui pourra être mobilisée en cas d’impayé.

Chaque solution présente ses avantages et ses limites. L’essentiel reste de choisir un dispositif adapté au profil du locataire et au niveau de sécurité recherché.
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