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Quel est le seul document qui vous protège vraiment d'un squat ?

Quel est le seul document qui vous protège vraiment d'un squat ?

Publié le : 06/11/2025 06 novembre nov. 11 2025
Actualités

« C’est le seul document qui vous protège vraiment d’un squat » : cet avocat alerte sur une erreur que font 9 propriétaires sur 10.

Les propriétaires qui louent leur bien sur des plateformes de location courte durée font face à une menace grandissante : l’occupation illégale de leur logement par des locataires qui refusent de partir. Ces situations, bien que minoritaires, peuvent transformer un investissement rentable en véritable cauchemar financier et juridique. Dimitri Bougeard, avocat spécialisé en droit immobilier, observe une évolution préoccupante de ces pratiques frauduleuses. Les occupants sans titre exploitent désormais les failles du système de location saisonnière pour s’installer durablement dans des biens qui ne leur appartiennent pas.
Comment les fraudeurs transforment une location légale en occupation illicite ?
L’évolution des pratiques d’occupation sans droit révèle deux modalités distinctes selon la jurisprudence actuelle. Traditionnellement, une personne était considérée comme squatteur lorsqu’elle s’introduisait dans un logement par effraction ou par ruse, sans aucune autorisation préalable. 

Les plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel ont créé un nouveau paradigme juridique. Dans ces cas, l’occupant entre légalement dans le logement après avoir reçu les clés du propriétaire, mais refuse ensuite de quitter les lieux à la date prévue. Cette nuance juridique complique considérablement les procédures d’expulsion.

Les fraudeurs déploient une stratégie méthodique pour légitimer leur présence. Ils s’empressent de relever le numéro du compteur électrique ou gazier, puis contactent directement les fournisseurs d’énergie. Leur objectif : faire transférer l’abonnement à leur nom en supprimant celui du propriétaire légitime.
 

deux types d’occupations illégales d’un logement et les différences entre elles selon le mode d’entrée et la procédure applicable pour l’expulsion.

  1. Squat traditionnel :

    • Mode d’entrée : l’occupation résulte d’une effraction (forçage de serrure, bris de porte ou de fenêtre) ou d’une ruse (entrée sans autorisation en trompant le propriétaire).

    • Procédure applicable : dans ce cas, une expulsion accélérée est possible. La loi permet en effet au propriétaire ou aux autorités d’agir rapidement pour faire libérer les lieux, car il s’agit d’une occupation manifestement illégale.

  2. Maintien illicite après location :

    • Mode d’entrée : ici, l’occupant est entré légalement, généralement en tant que locataire disposant des clés du logement.

    • Procédure applicable : si la personne refuse de quitter le logement après la fin du bail, le propriétaire doit engager une procédure civile complexe devant le tribunal. L’expulsion ne peut intervenir qu’après décision de justice, ce qui allonge considérablement les délais.

L’arme secrète que recommande systématiquement cet avocat.

Face à cette menace croissante, Dimitri Bougeard préconise une mesure préventive simple mais efficace : l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au fournisseur d’énergie. Cette démarche, effectuée en amont de toute location, constitue un véritable bouclier juridique.

Le contenu de cette correspondance doit être précis et sans ambiguïté. Le propriétaire y interdit expressément au fournisseur de modifier l’abonnement sans son consentement écrit et sans vérification préalable de son identité. Cette simple précaution peut faire la différence entre une expulsion rapide et des mois de procédure.
 

L’efficacité de cette mesure repose sur l’engagement de responsabilité du fournisseur. Si ce dernier accepte malgré tout un changement d’abonnement non autorisé, le propriétaire pourra alors se retourner contre lui en cas de préjudice avéré. Cette menace dissuade généralement les fournisseurs d’accéder aux demandes frauduleuses.

Cette précaution s’accompagne d’une seconde recommandation fondamentale : la rédaction systématique d’un bail de location saisonnière. L’article L324-2 du Code du tourisme impose cette formalisation écrite, une obligation souvent négligée par les propriétaires.

Les conséquences dramatiques pour les propriétaires victimes.

Les répercussions d’une occupation illégale varient drastiquement selon la nature du logement concerné. Lorsque le bien squatté constitue la résidence principale du propriétaire, ce dernier se retrouve littéralement sans domicile. La situation devient particulièrement critique quand la procédure d’expulsion s’éternise.

Malgré l’introduction de la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, qui a instauré une procédure accélérée anti-squat, les délais restent problématiques. Plusieurs mois peuvent s’écouler avant l’expulsion effective des occupants illégaux, laissant le propriétaire dans une situation précaire.

Pour les biens destinés exclusivement à la location courte durée, les enjeux financiers deviennent rapidement considérables. L’impossibilité de remettre le logement en location génère une perte de revenus immédiate. Cette situation s’avère particulièrement délicate pour les propriétaires qui comptent sur ces revenus locatifs pour honorer leurs échéances de crédit immobilier.

Les stratégies frauduleuses des occupants illégaux visent précisément à prolonger leur maintien dans les lieux. Un simple document falsifié, comme un contrat d’énergie détourné, peut retarder une procédure d’expulsion de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois selon la complexité du dossier.

Prévention et protection juridique des bailleurs.

La prévention demeure l’approche la plus efficace pour éviter ces situations dramatiques. Au-delà de la lettre recommandée aux fournisseurs d’énergie, plusieurs mesures complémentaires renforcent la protection du propriétaire.

La formalisation écrite de chaque location saisonnière constitue un impératif légal souvent ignoré. Les conditions générales d’utilisation des plateformes mentionnent cette obligation, mais rares sont les utilisateurs qui les consultent attentivement. Pourtant, ce document peut s’avérer décisif lors d’une procédure judiciaire.

Les précautions à mettre en œuvre incluent notamment :

  1. Rédaction systématique d’un bail de location saisonnière détaillé
  2. Envoi préventif d’une lettre recommandée aux fournisseurs d’énergie
  3. Vérification régulière des abonnements durant la période de location
  4. Documentation photographique de l’état du logement avant et après location

Ces mesures préventives, appliquées de manière systématique, réduisent considérablement les risques d’occupation illégale prolongée. Elles permettent également d’accélérer les procédures d’expulsion en cas de litige, limitant ainsi les préjudices financiers et personnels subis par les propriétaires.
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